洪艳蓉
法学教授
北京大学法院院
来源：东街一号
发布时间：2023-11-17 16:54:16
世茂虽然在资本市场保住了壳，但这个冬天仍然不好过。这段时间，跟世茂有关的新闻高频词是：
吕翼离职、世茂深港国际中心二度流拍、被中交地产起诉、91亿元债务逾期……
曾带领世茂海峡突破千亿规模、并操盘世茂福晟“世纪大并购”的明星经理人出走了，百亿资产也无人接盘，还有一堆烂账，这家闽系房企被架在火上烤得滋滋响。
11月15日，世茂集团发布公告称，吕翼由于个人事业发展原因，辞任公司非执行董事职务。
2008年，浙江大学高材生吕翼以第一批管培生的身份加入世茂。2013年，吕翼负责的泉州世茂摩天城项目创造3天20亿的销售“奇迹”。
这份成绩单让他扶摇直上，从闽南区域公司总裁，到福建区域公司助理总裁、副总裁，一路升到世茂海峡的董事长。
在吕翼带领世茂海峡的时间段，该公司销售规模已达到900亿元，并在2020年突破千亿规模，土地储备货值近5000亿元，成为世茂集团最大的区域公司。
可以说，世茂集团近几年的扩张离不开世茂海峡的发展，而背后的重要推手正是海峡“掌舵人”吕翼。
2020年开年，战功赫赫的吕翼获任世茂集团执行董事，跻身集团核心决策层。这一年，他还迎来了另一个高光时刻：其所执掌的世茂海峡区域，作为主导方完成了世茂与福晟的“世纪大并购”。
2022年6月，38岁的吕翼站上了职业生涯的巅峰，成为世茂集团有史以来最年轻的执行总裁。
但这个位置坐了仅一年，今年8月，世茂宣布复牌的5天后，吕翼的职位被下调为公司非执行董事，又回到海峡的起点
面对出险中的世茂，干了将近15年的“传奇管培生”最终还是转身离去了。吕翼一走，曾经独霸一方的海峡区域公司也沦为被合并的命运，和浙江公司合并为东南区域公司。
事实上，世茂自去年暴雷之后已经走了多名高管，包括世茂海峡集团助理总裁蒋城、世茂股份副总裁孙岩、世茂股份董事王颖等。
一个时代谢幕，我们也习惯了告别。
其实，吕翼权力登顶之前，世茂就已经是烂摊子了。2022年7月，吕翼坐上执行总裁的位子仅仅一周时间，世茂集团就因一笔10亿美元债券未按期支付而正式暴雷。
世茂到底欠了多少钱？港股复牌前，其公开过家底：
世茂集团有息负债总额由2020年底的1451.43亿元，增加至2022年底的2740.07亿元，增长88.8%，而公司账上现金仅为220.35亿元。 截至2022年末，世茂集团的总资产为6162亿元，总负债为5367亿元。
世茂的流动性危机，一方面是因为房地产行业进入深度调整期，另一方面也是自身激进扩张的苦果。
2019年初，许荣茂儿子许世坛“接班”。而后两年，世茂先后收购万通地产、泰禾、明发股份、福晟集团等项目或者股份，交易总价款超过200亿元。
这些资产包情况复杂，变现困难。2020年初与危机中的福晟合作，更是拖垮世茂的最后一根稻草。
△2020年1月10日，世茂集团与福晟集团战略合作签约仪式
最初，世茂算盘打得很响，认为只要通过自身的信用与品牌背书，就能盘活福晟的项目和现金流。但参与收购的多方承诺的交易条件很多都没有落实，直接导致世茂投资成本变高了。
面对大量繁杂债务，东方资产和信达资产已退出，而世茂也意识到福晟的债务问题并不是短期就能够解决的。后期，世茂与福晟还产生了争夺公章、员工维权、投资人报警、私募基金逾期等一系列纠纷。这场“世纪大并购”不到一年就分崩离析了。
救不活福晟，世茂从母公司到子公司都陷入债务泥潭：
截止2023年7月，世茂集团未如期偿还的借贷已经达到了1211亿元。 截止2023年10月末，世茂股份累计已有91.02亿元未能按期支付。
因为“钱紧”，曾经的合作伙伴中交地产也与世茂旗下公司对簿公堂：
11月9日，中交世茂因项目资金需求，起诉北京茂康拖欠6.7亿借款。
世茂的债务规模太大了，指望被救或托底是不现实的，唯有自救！
资产处置是获取现金流最快的方式。
2021年年底以来，世茂集团多次对外抛售资产，包括上海世茂佘山洲际酒店、上海世茂广场、广州亚运城项目、北京分钟寺项目等。位于上海陆家嘴的总部大楼世茂大厦也被抵押了，就连公司最核心资产世茂深港国际中心也被摆上货架。
在今年7月首轮流拍后，深圳世茂深港国际中心降价26亿元、以104.35亿元的起拍价再度公开拍卖。但截止11月16日10时拍卖结束，因无人出价二度流拍。
据悉，世茂深港国际中心是世茂在2017年以239.43亿元拿下，当时规划建设600米左右超高层建筑，被称为“中国第一高楼”，共包括12宗40年商办及公建用地，总建筑面积达到145.04万㎡。
眼下，各家房企都忙着自保，谁能拿出百亿真金白银接盘？而且接盘后还得支付巨额资金投建，开发运营的难度又太大了。
巨额债务压顶，世茂卖卖卖的步伐不能停。近日，世茂股份连发多份公告拟批量卖资产：
将持有的三家公司100%股权转让给关联方世茂集团全资子公司——上海樾泓奕、上海梵粤，转让对价合计约6.29亿元。 变卖厦门、南京、徐州等地的房产为世茂集团子公司“还债”，交易对价高达15.89亿元。
除了加速变卖资产，房企自救还得寄希望于销售端的回暖。
但房地产市场的信心仍在修复，出险房企的销售更是难上加难。2022年，世茂集团全年的合约销售为865.2亿元，同比下滑近8成。
今年以来密集的“救市”政策也没让市场回暖。世茂集团11月10日发布公告称，截至2023年前三季度，集团累计合约销售总额约为353.4亿元，同比减少45.46%。
销售入账疲软，世茂集团已经连续两年业绩下滑，合计亏损近486亿元。
化债缓慢，销售端又不行，世茂距离摆脱危机还为时尚早。福州购房者也在等待交付的的漫漫长路上煎熬：
因为“精装变毛坯”被吐槽的世茂帝封江早已过了交房时间，近日更被购房者投诉二期B1号楼1-6层墙体开裂。 已经延期交房的正荣世茂棠悦山南近日被官方通报：世茂集团在监管资金账户充足的情况下拖延支付工程款。这为项目年底前能否顺利交付蒙上了一层阴影。
此外，平潭海峡如意城未动建的二期地块已经被政府收回了。位于连江粗芦岛的世茂印山海项目也是荒芜一片。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹。
曾经的三千亿闽系巨头，很难再回到过去了。但要想活到黎明，还是要守住“保交楼”的底线！
上为正文。
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