不良资产包的暴利！

２０２２年，三亚最顶级的豪宅凤凰岛资不抵债被申请破产重整，随后其一期“贝壳”建筑群中８２２套房产等以债权转让形式打包公开拍卖。据中国房地产报道称，浙江一国资背景的资产管理公司斥资６．３亿元，一举拿下该建筑面积超７万平方米债权资产包。

６．３亿拿下８２２套房

引起此次拍卖的债权债务关系源于８年前。

２０１４年１１月，三亚农村商业银行股份有限公司等１２家地方性金融机构与三亚凤凰岛邮轮港公司，签订了《社团贷款合同》。这些地方性金融机构涉及海口、三亚、陵水、澄迈、东方等海南１１个市县的农商行或农信社。三亚凤凰岛邮轮港公司从上述１２家金融机构借贷本金１０亿余元，贷款期限自２０１４年１１月６日至２０１９年１１月６日，贷款年利率为８．９％。但到期后，三亚凤凰岛邮轮港公司未能依约清偿债务，至２０２２年５月２６日共拖欠本金及利息等超过１２亿元。为此，散落在三亚凤凰岛（一期）“贝壳”建筑群中的Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ座的８２２套房产等以债权转让形式打包公开拍卖。

据中国房地产报独家报道称，２０２２年底，浙江一国资背景的资产管理公司以６．３亿元拍下该不良资产包，该公司主要从事不良资产收购处置业务。是否是浙江头部地方ＡＭＣ？无从核实，因为该企业本次竞买细节公开信息未有半点蛛丝马迹，官网众多不良资产处置业务公告中，并未将本次竞买事项挂网公开。

抄底不良资产

凤凰岛是在三亚大海礁盘之中填出的人工岛，是海南最知名的地标建筑之一。２００２年的时候被湖北商人曾宪云买下，并将该项目命名为凤凰岛。公开资料显示，曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中，包括国际邮轮港、１幢国际会议中心（七星级酒店）、５幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街７个投资项目，总投资额超５０亿元。此后凤凰岛进入了快速建设时期。随着码头、跨海大桥等工程项目逐渐竣工，岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。

２００６年，浙江国都控股成为众城国际最大股东，并在次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体，号称打造“东方迪拜”。凤凰岛投资金额也扩大到１００亿元。

而作为三亚顶级豪宅，凤凰岛的房价一直是舆论关注的焦点。２００８年开盘的凤凰岛一期，均价涨到７万元／平方米，当天两栋楼７００套房子全部被抢购一空。这个数据不但创下海南销售纪录，当时在全国也极为罕见。之后，凤凰岛的房价曾一度飙升到１６万元／平方米的“天价”，来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至，凤凰岛“一房难求”。

虽然市场热情已经退却，加上经历过几轮环保风暴之后，凤凰岛的二手房价在４－５万／平米左右。按照拍卖公告，此次８２２套房总建筑面积约为７２５２２平方米，市场价值最少２９亿。以浙江这家资产管理公司的６．３亿成本来看，利润率超过了３００％。

当然，在不良资产债权交易中还涉及其他相关费用，这８２２套房是否有价无市也不得而知，但无论如何，这笔不良资产投资都是一个暴利的典型。

被套的投资人和炒房客

凤凰岛是一把双刃剑，成就了暴利，也套牢了最初的投资人。

２０１４年３月，中国交建出资４９．６２亿元收购了三亚凤凰岛国际邮轮港４５％的股权，一系列操作之后成为凤凰岛新的控制人。

但２０２２年６月１３日，中国交建公告披露，凤凰岛国际邮轮港因资不抵债，被债权人提出重整的申请获法院裁定受理。截至２０２１年底，凤凰岛国际邮轮港的资产总额约为５０．４亿元，但负债总额约为１８６．０５亿元。而中交建对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权投资的１０亿元被核算至０元。中交建的投资上明面亏损了１０亿元，但实际上可能远远不止。

据海南本地媒体报道，上述交易完成后，中交建还通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业１００％股权，价格分别为２９．９９亿元和９．６２亿元。

除了中交建，还有那些２０１０年期间高位入手的投资客们，现在的价格已经跌破部分业主心理防线，大部分业主会选择暂时将其搁置，静候新机，就算现在想要‘割肉离席’，也很难找到真正接盘的人。