华泰证券研报称，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格的五折以下。

　　【财新网】在过去三年中，商品房供大于求现象愈演愈烈，库存逐年攀升。自5月中旬以来，中央鼓励各地政府组织地方国企，以合理价格收购部分已建未售的商品房，用作保障性住房。业内称之为商品房“收储”。

　　当前各地都在部署收储事项。据华泰证券发布于7月21日的研报，截至7月18日，至少已有20个城市（县区）对外公布了细则。

　　这20个城市（县区）分别为：衡水、新乡、泸州、威海、咸宁（赤壁）、烟台、聊城、南宁、贺州、柳州、江门、惠州、桂林、防城港、北海、临沧、大理、广州（增城）、昆明以及杭州（临安）。

　　上述城市中，绝大多数是三四线城市，仅有少数一二线城市在部分区域进行试点。华泰证券研报称，这些城市的收储细则明确了收储范围、房源要求和收储价格，为其他城市后续推进收储工作提供了借鉴经验。

　　纵观各地的收储细则，从房源要求来看，多地要求房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，部分城市要求项目配备一定比例的车位；商品房要取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易；房源所属的企业资产负债和法律关系清晰；大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

　　从收储价格上看，在前述20个城市中，有13个城市明确提到将以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限。保障性住房重置价格是指在特定地段上按照当前市场条件重新建造一套与现有住房相同或相似条件的住房所需的成本，通常包括划拨或低价出让的土地成本、建安成本以及不超过5%的利润空间。

　　保障性住房的土地成本通常远低于商品房宅地。华泰证券研报称，参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格五折左右进行配售的情况，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格的五折以下。这一价格是否能为房企所接受是“收储”能否推进的关键。此前多名出险房企人士告诉财新，就住宅项目来说，价格打六折或为收购底线。

　　一名出险房企融资人士分析称，已售房源的部分回款几乎都被房企总部先期抽调，而在项目封顶之前，开发商投入的工程款并不多，“此时若是房企六折抛售，交易款基本难以覆盖总包工程款及后续需补缴的税金。企业可以接受亏本出售，很难再追加投入贴钱保交楼”。

　　对地方政府而言，收储的定价策略决定了这一模式能否实现可持续运营。国金证券发布于6月28日的研报以郑州为例测算称，考虑保障性住房再贷款利率为1.75%，保租房的租金价格约为市场价的80%至95%，假设国企以市场价格的八成来收储，那么运营保租房仍然会出现亏损，若要维持“保本微利”运营，地方政府仍然需要给予一定的贴息及运营补助。

　　国金证券研报称，商品房“收储”后用于保租房存在一定的资金缺口，这意味着各地未来有可能将存量配租型保障房转化为配售型保障房。

　　根据2023年9月国务院出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来国内将发展建设“保障房体系+商品房体系”的“双轨制”住房体系，其中保障房体系中包括配租型保障房与配售型保障房两类。

　　目前西安、昆明等13地均披露了单独配售型保障房的建设计划。国金证券研报称，配租型保障房的租金偏低，项目回款进度慢，资金占用压力大。未来，配售型保障房和配租型保障房二者之间的阻点有望打通，原有空置的配租型保障房有望转化为配售型保障房，这将有利于收储主体资金回笼。